Предпосылки к оживлению на рынке складских помещений есть. Эффекта – пока еще нет

Активность на рынке аренды складской недвижимости Киева и Киевской области по-прежнему самая низкая по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.

В I полугодии 2010 г. наблюдались положительные тенденции в основных макроэкономических драйверах спроса на складские помещения: розничный товарооборот* вырос на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., а объем промышленного производства вырос на 12%. Тем не менее, учитывая низкую базу сравнения, темп роста данных показателей является недостаточным для существенной активизации арендной активности. Большинство компаний еще не окрепли после кризиса и при текущем уровне спроса на свои услуги и продукцию не видят необходимости в расширении деятельности.

Согласно исследованию рынка складских помещений Киева и Киевской области, проведенному международной консалтинговой компанией CB Richard Ellis за первое полугодие 2010 г., в структуре спроса наблюдаются тенденции 2009 года. Так, на рынке активны компании, которые сохранили свои позиции в период кризиса. В первую очередь спрос оживляется с их стороны в связи с расширением деятельности либо улучшением уже имеющихся условий. Среди логистических операторов в обзоре рынка отмечены компании Raben и Kuehne + Nagel, на рынке розничной торговли развиваются такие ритейлеры, как Auchan, «АТБ», Novus, «Эльдорадо», «Новая Линия» и другие.

С 2009 г. наблюдается существенное замедление темпов ввода логистических объектов в эксплуатацию, т.к. одновременно с выходом рекордного количества новых профессиональных помещений в 2008 г. (около 400 тыс. кв. м), произошел сильный спад в экономике. В 2010 г., по нашим оценкам, новое предложение профессиональных складских помещений на спекулятивный рынок составит немногим более 100 тыс. кв. м (на 30% меньше, чем в 2009 г. и практически в 3 раза меньше, чем в 2008 г.).

Согласно обзору рынка CB Richard Ellis, падения арендных ставок в I полугодии 2010 г. не наблюдалось. С III квартала 2008 г. арендные ставки на наилучшие помещения упали на 43% в долларовом выражении и на 7% в гривневом. На сегодняшний день арендные ставки стабилизировались и находятся в среднем на уровне $5,5 – $6,5 за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Размер арендной ставки может варьироваться существенно в зависимости от месторасположения, качества и уровня вакантности конкретного склада.

Уровень вакантных площадей в складских помещениях Киева и Киевской области в среднем по рынку составляет около 25%, увеличившись на 3 пп за второй квартал на фоне нового предложения.

Людмила Глущенко, консультант департамента промышленной и складской недвижимости CB Richard Ellis, прокомментировала: «В действительности, доля незанятых площадей в новых комплексах может равняться и 100%. Также негативно на уровень вакантности влияют и создают дополнительную конкуренцию на рынке складские помещения в объектах, которые изначально были предназначены для собственного пользования. В целом, владельцы логистических комплексов продолжают идти на компромиссы, удерживая якорных арендаторов гибкими коммерческими условиями и распределением арендной площади в ущерб себе. Например, если раньше арендодатель мог навязывать арендатору офисную площадь и мезонин, которая относится к складской секции, независимо от потребностей арендатора, то сегодня позволяет отказываться от неё. Кроме того, арендодатели готовы сдавать помещения более мелким арендаторам».



По прогнозам CB Richard Ellis, арендные ставки в ближайшем будущем не изменятся, так как их рост будет сдерживать существующее вакантное предложение, а также ввод в эксплуатацию до конца 2010 г. еще не менее 70 тыс. кв. м новых складских площадей.

«Для начала роста арендных ставок необходимо, чтобы рынок находился в состоянии равновесия, при котором доля вакантных площадей составляет 8-10%. При сегодняшнем уровне вакантности в 25% рост арендных ставок невозможен. По нашим оценкам, до конца 2010 г. доля вакантных площадей останется приблизительно на сегодняшнем уровне либо сократится незначительно» - объяснила Людмила Глущенко.

В CB Richard Ellis прогнозируют, что объем нового предложения в 2011 г. может оказаться самым низким за последние 5 лет, что поможет значительно опустить вакантность. Реальное повышение арендных ставок на профессиональные складские помещения станет возможным не ранее II половины 2012 г.


* - Включая расчетные данные объемов продаж товаров на рынках и физическими лицами-предпринимателями


---


ОПРЕДЕЛЕНИЯ:
(в алфавитном порядке)

Арендная ставка на наилучшие помещения – отображает наивысшую ставку аренды на помещения стандартного размера самого высокого качества, находящиеся в здании с наилучшими техническими характеристиками в лучшем месторасположении на рынке на дату исследования. Арендная ставка на наилучшие помещения отображает уровень арендной ставки, на котором заключались сделки аренды в конкретный период, но не обязательно должна быть равной этому уровню, особенно в случаях, когда на рынке заключалось ограниченное количество сделок и/или сделки были нетипичными. В случае отсутствия соответствующих сделок на рынке в рассматриваемый период, приводимый уровень ставки является гипотетическим и основывается исключительно на экспертном мнении о рыночной ситуации в конкретный период. При этом критерии относительно расположения, технических характеристик здания, а также типа и размера помещения остаются неизменными.

Валовое поглощение отображает общую площадь сданных в аренду и проданных помещений (в т. ч. по предварительным договорам), будущим пользователям – т.е., арендаторам и собственникам – в рамках рассматриваемого периода. Объект считается сданным или проданным только в том случае, когда подписан контракт или оформлены договоры о намерениях. Все сделки (включая договоры предварительной аренды и предварительной продажи) учитываются в периоде, когда они были подписаны. Исключения составляют: помещения, которые только предлагаются в аренду или выставлены на продажу, продажи с обратной арендой (так как отсутствует изменение в количестве занимаемых площадей), а также продление и/или пересмотр контрактов (renewals and regear), в случае если арендатор не занимает дополнительные площади. В тех случаях, когда после продления контракта аренды площадь занимаемая арендатором увеличилась, тогда учитываться будет только разница.

Новое предложение отображает собой общую сдаваемую площадь новопостроенных или капитально отремонтированных/реконструированных (демонтированных до состояния «под чистую отделку») помещений, которые находятся на стадии готовности для аренды и/или сданы, на рынке на дату проведения исследования. Новое предложения всегда происходит от строящегося предложения в формате общего/спекулятивного предложения (см. определения ниже)

Общее предложение отображает общую складскую площадь готовых зданий/помещений (занятых и свободных) на рынке на момент проведения исследования. В этот показатель включаются профессиональные складские помещения, построенные на спекулятивный рынок и складские площади в объектах, предназначенных для собственного использования. Из общего предложения исключаются все помещения, которые считаются не конкурентоспособными или «невостребованными» на рынке в зависимости от местных особенностей. К данным исключениям относят здания/помещения, которые не рассматриваются как конкурентные из-за своего объема, срока эксплуатации, целевого назначения или класса.

Общее спекулятивное предложение отображает общую складскую площадь готовых зданий/помещений (занятых и свободных), построенных с целью последующей сдачи в аренду, на рынке на момент проведения исследования. Из общего спекулятивного предложения исключаются все здания/помещения, занимаемые собственником (owner-occupied), а также помещения, которые не рассматриваются как конкурентные из-за своего объема, срока эксплуатации, целевого назначения или класса.

Общий объем вакантных площадей отображает общую сдаваемую площадь помещений в существующих зданиях, которые физически вакантные и активно предлагаются для аренды на рынке на дату исследования. Помещения, которые физически вакантные, но не предлагаются на рынке или недоступны для аренды исключаются из расчёта вакантных площадей. Помещения, которые еще находятся на этапе строительства, но предлагаются в аренду, также исключаются при расчёте вакантных площадей.

Объем помещений сданных в аренду отображает общую площадь сданных в аренду и проданных помещений (в т. ч. по предварительным договорам), будущим пользователям – т.е., арендаторам и собственникам – в рамках рассматриваемого периода. Объект считается сданным или проданным только в том случае, когда подписан контракт или оформлены договоры о намерениях. Все сделки (включая договоры предварительной аренды и предварительной продажи) учитываются в периоде, когда они были подписаны. Исключения составляют: помещения, которые только предлагаются в аренду или выставлены на продажу, продажи с обратной арендой (так как отсутствует изменение в количестве занимаемых площадей), а также продление и/или пересмотр контрактов (renewals and regear), в случае если арендатор не занимает дополнительные площади. В тех случаях, когда после продления контракта аренды площадь занимаемая арендатором увеличилась, тогда учитываться будет только разница.

Транзакционная активность отображает общую площадь всех сданных в аренду и проданных помещений, включая продажи с обратной арендой, продление и/или пересмотр контрактов (renewals and regear), а также сделки субаренды.

Уровень вакантности отображает процентное соотношение общего объема вакантных площадей и общего спекулятивного предложения.

Чистое поглощение отображает изменение в количестве занимаемых площадей на рынке в рамках рассматриваемого периода.